Propiedades: Las ventas de agosto desilusionan al mercado inmobiliario
Las operaciones en CABA registraron una leve caída en agosto, la primera señal de un sector que se prepara para dos meses inciertos.
22 de septiembre de 2025
18:09
En agosto se firmaron 4,2% menos escrituras que el mes anterior. El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto una leve contracción en el número de escrituras de compraventa, una señal que los analistas atribuyen al impacto del enfriamiento hipotecario.
Aunque el volumen de operaciones se mantiene en niveles históricamente altos para el mes, la caída respecto a julio sugiere que el freno en la financiación, evidenciado meses atrás, comienza a trasladarse al registro de transacciones.
Según datos del Colegio de Escribanos porteño, en agosto se firmaron 6.370 escrituras, 4,2% menos que las 6.651 que se cerraron en julio. Mientras que, interanualmente, creció 20,2% respecto a agosto de 2024. El monto total involucrado ascendió a $1.048.201 millones (una suba del 103,5% interanual), con un valor promedio por operación de $164.552.842 (equivalente a US$122.569). Esto demuestra que los departamentos de tickets medios de unidades usadas fueron los grandes protagonistas de este período, pero serán las más afectadas cuando se conozcan los datos de los meses siguientes.
Sin embargo, el segmento usado tiene un gran punto a favor: precios históricamente bajos y una relación precio/activo que hoy lo hace relativamente más barato que otros instrumentos de la economía argentina.
Pese a la baja mensual, agosto fue el cuarto mejor registro histórico y la mejor performance desde 2007, según Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos. “Este agosto volvió a ser uno de los mejores registros de toda la serie histórica respecto a este mes, ubicándose en el cuarto lugar y fue la mejor performance desde 2007”, afirmó.
Estos datos ya habían sido anticipados por diversos analistas del mercado, que hace un par de semanas señalaron que el mercado entró en lo que llaman un “periodo bisagra”: agosto y septiembre reflejarán un efecto de rezago -se seguirán viendo datos positivos por operaciones iniciadas en meses anteriores-, pero el último trimestre del año perderá la previsibilidad. Tradicionalmente, octubre y noviembre concentran la mayor actividad; hoy dependerán del rumbo político, del manejo macro y del comportamiento del dólar. Si la liquidez sigue retraída, la estacionalidad se verá quebrada y las hipotecas perderán cada vez más protagonismo.
¿Qué pasó con el crédito hipotecario?
El crédito hipotecario, motor clave de la reactivación, también mostró una leve desaceleración en agosto. Se formalizaron 1.338 escrituras con hipoteca, número que implica una suba del 221,6% interanual, pero una ligera baja respecto a las 1.393 operaciones de julio. En ocho meses, CABA suma 9.341 operaciones con crédito (representa un 638% de aumento interanual). De Bártolo resaltó que, en hipotecas, agosto “volvió a tener muy buen índice y claramente se posiciona como el mejor desde 2018”.
La preocupación radica en la tendencia de los últimos meses en el otorgamiento de nuevos préstamos. Un informe de Tejido Urbano, citado en julio, ya advertía que junio de 2025 había marcado el segundo mes consecutivo de baja en la colocación de créditos a nivel nacional, con 3.511 préstamos frente a los 3.866 de mayo. Esta desaceleración no se traduce de inmediato en las escrituras, pues suelen concretarse con un desfase de tres a cuatro meses. Las escrituras de agosto aún reflejan gestiones iniciadas en mayo o junio, cuando el panorama del financiamiento era más favorable.
Los bancos anticipan un endurecimiento en las condiciones para acceder a préstamos durante la segunda mitad del año, debido a la falta de liquidez del sistema financiero y la ausencia de un mercado secundario desarrollado para reciclar carteras de hipotecas. Esto genera serias dudas sobre la sostenibilidad del ritmo. “Más allá que la especulación esté en sí septiembre nos dará un freno en los créditos”, señaló De Bártolo.
“Insistimos siempre que la estabilidad es clave para los negocios inmobiliarios y que hay que encontrar las herramientas para consolidar cada momento hipotecario que se genera en Argentina. Como escribanos, siempre trabajamos para acelerar tiempos de tramitación y generar un documento seguro”, agregó.
De esta manera, se espera que en septiembre comience a verse una baja más marcada en la situación actual de los préstamos hipotecarios: con tasas anuales que superan el 15% en algunos bancos privados, niveles de scoring prácticamente imposibles de alcanzar y un dólar que, a pesar de que este lunes abrió con una baja respecto al cierre del viernes pasado, continúa en niveles superiores a los de hace dos o tres meses.
Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, asegura que “la actividad se paró bastante” y que “cayeron significativamente las consultas”, luego de las últimas subas de tasas y del salto del dólar.
En la práctica, los cambios se ven en las inmobiliarias. “Hubo operaciones prácticamente cerradas que se frenaron a último momento: compradores con la aprobación inicial que, cuando el banco recalculó, se encontraron con nuevas exigencias o con montos a prestar menores al esperado”, finalizó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
