Qué conviene más comprar un departamento nuevo o un usado: lo que hay que saber antes de tomar la decisión
LOS ESPECIALISTAS COINCIDEN EN QUE EL AUMENTO DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN Y LA SOBREOFERTA DE UNIDADES USADAS AMPLIFICAN EL FENÓMENO
* 2 de agosto de 2026
* 11:00
* icono tiempo de lectura 7 minutos de lectura
Manuela Viñales
Comprar un departamento usado es, en promedio, un
32,6% más barato que adquirir uno a estrenar. Según el informe de Zonaprop de junio, mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en
US$2945, el de una usada cotiza en
US$2221.
La brecha de precio entre un departamento nuevo y uno usado se amplió: está
entre los niveles más elevados de los últimos años. La diferencia de valor entre ambas tipologías es amplia. Pero, lo que realmente llama la atención surge al analizar barrio por barrio: en algunos casos, la diferencia de valores incluso supera el
100%.
“
La brecha se amplió y hoy se encuentra entre los niveles más elevados de los últimos años”, explica Candelaria Robaina, de D´Aria Propiedades. Hace un año, un departamento a estrenar costaba
28,4% más que uno usado: el metro cuadrado nuevo se ubicaba en
US$2846 y el usado en
US$2216, una diferencia
4,2 puntos porcentuales menor que la actual. Si la comparación se extiende a cinco años atrás, el contraste es todavía más marcado: la brecha era de apenas
10,8%, casi tres veces inferior a la de hoy.
¿La explicación? Mientras el aumento del costo de construcción impactó de forma directa en el metro a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud, explica Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez. “La recuperación de la demanda y el renovado interés por los desarrollos también contribuyeron a sostener valores más altos en las unidades nuevas”, agrega.
Pero el diferencial no responde únicamente a la antigüedad. “No estamos comparando solamente años: estamos comparando dos productos distintos”, explica Sebastián Suárez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos.
Según detalla, en una unidad nueva también se pagan el costo actual de construcción, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiación del desarrollo, además de mejores distribuciones, eficiencia energética, instalaciones nuevas y menores costos de mantenimiento. En otras palabras, la brecha no representa únicamente el valor de “estrenar”, sino “la diferencia entre dos generaciones de producto inmobiliario”.
Los barrios con las brechas más amplias
La diferencia entre el precio de una unidad nueva y una usada cambia drásticamente según el barrio.
Los que presentan la mayor brecha son:
* **Monserrat**: 111,3% (a estrenar US$3633/m², usado US$1719/m²)
* **Villa Lugano**: 88,2% (a estrenar US$1784/m², usado US$948/m²)
* **Constitución**: 71% (a estrenar US$2564/m², usado US$1499/m²)
* **Nueva Pompeya**: 58,7% (a estrenar US$2003/m², usado US$1262/m²)
* **La Boca**: 50,2% (a estrenar US$2208/m², usado US$1470/m²)
Otras áreas que superan el promedio:
* **Caballito**: 39,5% (a estrenar US$3047/m², usado US$2184/m²)
* **Belgrano**: 38,1% (a estrenar US$3881/m², usado US$2810/m²)
* **Recoleta**: 36,1% (a estrenar US$3573/m², usado US$2625/m²)
* **Colegiales**: 34,2% (a estrenar US$3502/m², usado US$2609/m²)
En el otro extremo, los barrios con menor diferencia entre el precio del a estrenar y el usado son:
* **Parque Chas**: 5,6% (a estrenar US$2531/m², usado US$2397/m²)
* **Villa Pueyrredón**: 11,2% (a estrenar US$2508/m², usado US$2255/m²)
* **Puerto Madero**: 11,9% (a estrenar US$6576/m², usado US$5878/m²)
* **Villa Santa Rita**: 12,6% (a estrenar US$2278/m², usado US$2023/m²)
* **Villa Luro**: 12,8% (a estrenar US$2223/m², usado US$1971/m²)
Monserrat registra la mayor diferencia, un
23% superior a la de Villa Lugano, el barrio que le sigue. Sin embargo, este caso merece un análisis aparte.
Precio vs. Diseño
Si el precio fuera el único factor de decisión, el usado sería el claro ganador. Sin embargo, pese a costar en algunos casos más del doble, muchos compradores siguen eligiendo departamentos a estrenar.
Los especialistas coinciden en que quien compra una unidad nueva no paga solamente por estrenarla, sino también por evitar futuras refacciones, acceder a mejores estándares constructivos y contar con un inmueble que preserve mejor su valor en el tiempo.
“Quien compra un departamento a estrenar valora la posibilidad de mudarse sin necesidad de realizar refacciones y, en muchos casos, acceder a opciones de financiación durante la etapa de obra”, explica Flexer. Por eso considera que pagar el diferencial suele tener más sentido en barrios con alta demanda y escasa oferta de proyectos nuevos, como Palermo, Belgrano, Núñez o Colegiales, donde estas unidades tienden a conservar mejor su valor.
Por otro lado, hay barrios en los que las unidades usadas tienen mayor potencial de valorización después de una refacción. Goldzser menciona a Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y algunos sectores de Palermo como zonas que ofrecen excelentes oportunidades para quienes buscan reciclar propiedades de buena calidad constructiva.
El comprador del usado busca maximizar sus dólares por metro cuadrado; el comprador del a estrenar está comprando confort, diseño y la tranquilidad de no tener problemas de mantenimiento por los próximos
15 años, resume Robaina.
El potencial: ¿qué pasará en los próximos años?
En el corto plazo, el escenario futuro todavía es incierto. Sin embargo, Suárez cree que la brecha se va a mantener elevada y que incluso puede ampliarse en determinados barrios y tipologías.
La oferta de unidades a estrenar representa hoy alrededor del
24% de las publicaciones, cuando antes de la pandemia representaba aproximadamente el
35%. Esa menor disponibilidad, combinada con costos de construcción altos, genera presión sobre los precios nuevos.
Goldszer coincide en que algunos usados seguirán recuperando valor, aunque considera que las mejores unidades a estrenar continuarán sosteniendo un diferencial importante debido al elevado costo de desarrollar, la escasez de tierra y una demanda cada vez más exigente.
En el mediano y largo plazo, el panorama es distinto: “La brecha debe reducirse”, proyecta Robaina y argumenta que el precio del usado debería seguir acomodándose y continuar con una tendencia alcista, superior al aumento del producto a estrenar.
Por Manuela Viñales
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