RÉCORD DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS CON SUBA ANUAL DEL 511%: POR QUÉ PODRÍAN FRENARSE TRAS EL BOOM INICIAL
El saldo hipotecario crece a niveles históricos, pero expertos advierten que la falta de fondeo y la suba de tasas de interés podrían frenar el ritmo en los próximos meses. Según el último informe de First Capital Group, el saldo total de créditos hipotecarios —incluidos los ajustables por inflación (UVA)— alcanzó en junio los $3,8 billones, con un incremento nominal del 12,9% mensual y un notable 511,6% interanual.
La consultora analizó los números reales descontando la inflación y verificó un alza del 10,7% mensual y 336,9% anual, consolidando esta línea como la de mayor expansión relativa del sistema financiero argentino. A nivel trimestral, el aumento acumulado fue de $1,2 billones, mientras que en seis meses el monto prácticamente se duplicó con una suba superior a los $2 billones.
Este avance revela un regreso claro del financiamiento para vivienda, impulsado por el relanzamiento de instrumentos indexados y por un renovado interés de las familias en acceder a su propiedad. “Es la única línea destinada prioritariamente a las familias que incrementó sus saldos en un valor absoluto mayor al del mes inmediato anterior. Su curva de ascenso se mantiene firme y atrae cada vez más interesados”, destacó Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.
Aunque el crédito hipotecario muestra dinamismo en contraste con otras líneas del sistema bancario, especialistas subrayan matices importantes. El movimiento positivo se da en un mercado que partía de mínimos históricos tras años de virtual parálisis entre finales de 2018 e inicios de 2024. Ahora, las proyecciones señalan que el ritmo de nuevas hipotecas podría estabilizarse en torno a 1.000 o 1.100 préstamos mensuales en CABA y 1.800 en provincia de Buenos Aires, cifras muy superiores a las de la crisis, pero aún modestas frente al potencial de demanda.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, resaltó la importancia del regreso del crédito hipotecario como uno de los factores más relevantes para reactivar la actividad. “Para muchos compradores, significa la posibilidad de acceder a su vivienda propia tras años de un mercado prácticamente paralizado”, explicó.
Chej Muse recordó que los créditos actuales suelen financiar hasta el 70% del valor de la propiedad, por lo que exigen al tomador un anticipo mínimo del 30%. “No resulta fácil en un país con baja educación financiera. Esa diferencia impacta directamente en la cuota mensual. Si se financia el 70% de una propiedad de USD 100.000 con una TNA del 8%, la cuota ronda los $650.000. Pero si solo se logra anticipar el 20%, la cuota sube a $740.000, un 14% más”, ejemplificó.
En un escenario de créditos indexados por inflación, el ingreso del tomador juega un rol clave. “Este es un crédito que ajusta por encima del IPC, por lo tanto, es vital que el salario se actualice de forma periódica. Si ya lo hacen de manera bimestral o trimestral, es una buena señal”, apuntó Chej Muse. Además, recomendó ahorrar con tiempo y proteger ese ahorro para reducir el monto a financiar y lograr cuotas más livianas.
MARCO REGULATORIO FAVORABLE Y ESTABILIZACIÓN
El regreso del crédito hipotecario no se entiende solo por la recuperación macroeconómica y la baja de la inflación. También inciden factores regulatorios. En mayo de 2025, el Gobierno lanzó el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos (dólar colchón), que flexibilizó controles fiscales y buscó mejorar la confianza en el sistema financiero. Este esquema permite mover hasta USD 200.000 sin intervención de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), salvo alertas por lavado de activos o denuncias en la UIF.
Ese plan, sumado al blanqueo de capitales, la eliminación del cepo cambiario, la derogación de la ley de alquileres, del ITI y del COTI, y las hipotecas divisibles, crearon un combo que dinamizó un mercado que venía de seis años de crisis. Sin embargo, la inyección de dinero no resultará inmediata ni ilimitada, y la capacidad de absorción del sistema bancario se pone a prueba.
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores especializado en mercado inmobiliario, explicó que la tensión entre estabilidad macroeconómica y fondeo de los bancos es central. “La estabilidad se basa en cierta escasez de pesos circulantes. Pero esa misma restricción de liquidez afecta a los bancos, limitando sus herramientas para otorgar préstamos a largo plazo”, indicó.
González Rouco señaló que en Argentina la mayoría de los depósitos son a 30 días, mientras los créditos hipotecarios se extienden a 20 o 25 años. “Esa brecha estructural obliga a pensar en esquemas de fondeo alternativo. El crédito crece desde una base muy baja, pero los depósitos no acompañan en igual medida. Esa es una limitación real”, afirmó.
Además, mencionó los plazos administrativos y operativos como otro cuello de botella. Tras años sin otorgar hipotecas, muchos bancos tuvieron que reconstruir sus equipos y procesos. “En algunos casos, las demoras para aprobar un crédito van de 90 a 120 días. El sistema se saturó por la demanda inicial. Sin fondeo suficiente, es imposible sostener un ritmo alto de colocación”, advirtió.
El resultado visible es que, tras un arranque muy fuerte, el otorgamiento de créditos podría estabilizarse en un rango mensual que, si bien marca récord en la comparación con la crisis reciente, se muestra lejos de los niveles necesarios para resolver el déficit habitacional estructural.
EFECTO POSITIVO
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y director de Keymex Latam y Argentina, destacó que el mercado hipotecario experimenta una recuperación notable. “Los préstamos para vivienda en el primer semestre de 2025 superaron ampliamente los 825 millones de dólares otorgados en todo 2024. Este crecimiento marca el mejor desempeño desde 2018”, subrayó.
García Malbrán atribuyó el repunte a la estabilidad macroeconómica, la reducción de la inflación y la estabilidad cambiaria. “El congelamiento del valor del dólar impulsó el ingreso salarial en dólares, facilitando el acceso a créditos. También ayudó la eliminación de restricciones cambiarias y la mayor disposición de los bancos a ofrecer líneas hipotecarias”, detalló.
En su análisis, buena parte de los préstamos se destinó a inmuebles usados de menos de USD 120.000, especialmente departamentos de 1 o 2 ambientes con superficies entre 30 y 60 m². “Estos inmuebles presentan dos ventajas esenciales: precios convenientes en una plaza sobre ofertada y documentación legal apta para aplicar tanto en bancos públicos como privados”, afirmó.
Aunque se espera que el segundo semestre de 2025 mantenga el proceso de recuperación, Malbrán advirtió sobre fluctuaciones en precios y ventas. “Si bien subieron cerca de un 8% en el último año, no se espera un aumento inmediato ni estrepitoso. Todo depende de que la macroeconomía se mantenga estable y los bancos bajen tasas. Si eso sucede, las ventas con crédito crecerán y los valores en dólares de los bienes raíces se ajustarán al alza”, concluyó.
El escenario muestra un mercado inmobiliario que revive gracias al crédito hipotecario, pero que también enfrenta desafíos estructurales. La necesidad de mayor fondeo bancario, procesos más ágiles y estabilidad macroeconómica será clave para transformar el actual rebote en una recuperación sostenible.
