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Reforma sin planos: cómo poner en orden los papeles de una propiedad
TODO LO QUE TENÉS QUE SABER AL ENCARAR UNA REFORMA EN UNA PROPIEDAD SIN PLANOS Y POR QUÉ LA CONSULTA CON UN PROFESIONAL SE VUELVE IMPRESCINDIBLE.
1 de enero de 2026
10:00
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Según explica el arquitecto Jonathan Balbis, gerente de Desarrollos de Spazios, lo primero que hay que tener en cuenta al momento de hacer una reforma en una propiedad sin planos tiene que ver con definir con claridad el tipo y el alcance de la reforma que se pretende realizar.
“No es lo mismo una refacción interna que una obra con impacto estructural o una ampliación”, advierte. Y considera importante aclarar que no contar con planos en mano no significa necesariamente que no existan. Por ello, asegura que, en muchos casos, el primer paso es solicitar una copia del plano aprobado ante la DGROC (Catastro del Gobierno de la Ciudad). Si allí no se encuentra la documentación, también se puede intentar una búsqueda complementaria en organismos como AySA o Rentas, que en algunos casos conservan antecedentes gráficos.
El testimonio de inexistencia de plano en la DGROC, junto con esta documentación alternativa, puede servir como respaldo para avanzar con una presentación formal. “En paralelo, siempre es recomendable contar con el acompañamiento de un profesional matriculado que evalúe la situación real del inmueble y la viabilidad normativa de la intervención”, sostiene Balbis.
Asimismo, explica que en la ciudad de Buenos Aires toda obra debe estar declarada y aprobada por el gobierno porteño. La normativa distingue principalmente dos modalidades: el aviso de obra y el permiso de obra. El primero aplica a reformas simples, sin ampliaciones ni afectación estructural. Es el trámite más ágil y económico, como por ejemplo, cambio de revestimientos, renovación de instalaciones, refacciones internas que no modifican la estructura ni los metros. En cambio, el permiso de obra corresponde a obras de mayor envergadura, como ampliaciones, demoliciones parciales o intervenciones estructurales.
En estos casos se requiere de mayor documentación y control técnico. Entre los ejemplos de construcciones que necesitan permiso de obra se encuentra la edificación de un entrepiso, ampliar ambientes, modificar superficies o iniciar una obra nueva. “Un punto clave a tener en cuenta es que hacer una obra sin el aviso o permiso correspondiente puede derivar en multas, clausuras o regularizaciones posteriores mucho más costosas”, señala el gerente de Desarrollos de Spazios.
Es fundamental definir si la reforma será integral o parcial, establecer un presupuesto realista, contemplando tiempos administrativos, planificar las etapas de obra y contratar profesionales idóneos y trabajar con un proyecto técnico aprobado.
En cuanto a cómo poner en orden los papeles de una propiedad, Balbis indica que el proceso comienza con relevar toda la información disponible del inmueble: planos existentes, escrituras, antecedentes municipales y situación dominial. “Si no existen planos aprobados, es indispensable acreditar la titularidad del dominio y, a partir de allí, generar nueva documentación técnica.” En estos casos, puede realizarse una presentación de regularización de obra con proyecto de modificación no declarada, siempre que se cumplan las condiciones normativas vigentes.
Entre lo que hay que evitar, el especialista asegura que uno de los errores más frecuentes es avanzar con una obra sin respaldo técnico, legal y notarial. En ese sentido, sostiene que hay que tener especial atención en propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal (PH), que pueden ser departamentos o departamentos tipo casa que habitualmente llamamos PHs. En estos casos, sostiene que es posible tramitar avisos de obra para reformas internas pero no se puede avanzar con un permiso de obra que afecte metros de la unidad o partes comunes sin la conformidad del 100% de los copropietarios.
“Iniciar una obra sin la documentación completa y sin el aviso o permiso correspondiente expone al propietario a denuncias, clausuras y conflictos legales, que suelen generar costos y demoras significativas. En síntesis, ordenar los papeles antes de reformar no solo evita problemas, sino que protege el valor del inmueble y da previsibilidad al proceso, algo clave tanto para el uso propio como para una futura venta,” concluye.
