Vender una casa heredada: la alternativa legal que permite ahorrar tiempo y evitar gastos extras
Vender una casa o un departamento que forma parte de una sucesión suele generar dudas entre los herederos. Una de las más frecuentes es si es posible concretar la operación antes de que el inmueble quede inscripto a su nombre.
La respuesta es sí, siempre que se cumplan determinadas condiciones legales.
En estos casos, el tiempo juega un papel clave. Cuanto más se extiende el trámite sucesorio, mayores pueden ser los gastos asociados al mantenimiento de la propiedad, los impuestos, las expensas o incluso la pérdida de oportunidades de venta en un mercado cambiante.
Sin embargo, existe una herramienta prevista por la legislación argentina que permite simplificar el proceso y reducir costos.
Se trata del tracto abreviado, un procedimiento que evita un paso administrativo y hace posible que el inmueble sea escriturado directamente a nombre del comprador.
¿Se puede vender una casa que está en sucesión?
Sí. En Argentina es posible vender un inmueble cuyo propietario falleció, aunque la operación tiene diferencias importantes respecto de una compraventa tradicional.
El tracto abreviado evita un paso administrativo y hace posible que el inmueble sea escriturado directamente a nombre del comprador. Mientras que una venta convencional requiere únicamente que el propietario firme la escritura junto con el comprador, cuando el titular falleció primero debe iniciarse el proceso sucesorio para acreditar quiénes son los herederos con derecho a disponer del bien.
La escribana Beatriz Álvarez explicó que la demora será menor o mayor según el estado del expediente sucesorio. La especialista también remarcó que cuando existe acuerdo entre todos los herederos y la documentación está organizada, el trámite puede resolverse con mayor rapidez.
¿Qué es una sucesión y por qué es necesaria?
La sucesión es el procedimiento judicial mediante el cual el patrimonio de una persona fallecida pasa legalmente a sus herederos.
No comprende únicamente inmuebles, sino también terrenos, vehículos, dinero, participaciones societarias y otros bienes registrables. El proceso culmina con la declaratoria de herederos, que es la resolución judicial que reconoce quiénes tienen derecho a heredar.
¿Qué pasa si existe un testamento?
Aunque haya testamento, la sucesión igualmente debe realizarse. En estos casos, cambia el procedimiento judicial, pero no desaparece la obligación de tramitar la sucesión. Los especialistas explican que el juez debe verificar la validez del testamento y comprobar que no existan herederos forzosos cuyos derechos deban respetarse.
Los documentos necesarios para vender una propiedad en sucesión
Para poder avanzar con la venta es necesario reunir una serie de documentos y cumplir determinados requisitos. Entre los principales se encuentran:
– El título de propiedad del inmueble.
– La partida de defunción del titular fallecido.
– La declaratoria de herederos o el expediente sucesorio en curso.
– El testamento, si existiera.
– La documentación personal de todos los herederos.
– La conformidad de todos los herederos para vender.
– La tasación del inmueble para establecer un precio acorde al mercado.
– La firma del boleto de compraventa y posteriormente de la escritura.
El tracto abreviado: la herramienta que permite vender más rápido
Cuando todos los herederos están de acuerdo en vender la propiedad, existe una alternativa que permite evitar uno de los pasos finales de la sucesión. Ese mecanismo recibe el nombre de tracto abreviado.
Su principal ventaja es que el inmueble no necesita inscribirse previamente a nombre de los herederos para luego volver a transferirse al comprador. En cambio, la escritura refleja toda la cadena jurídica y el inmueble pasa directamente desde el titular fallecido al nuevo propietario.
¿Cómo funciona el tracto abreviado?
Se trata de sucesiones de trámites rápidos que se pueden hacer cuando todos los herederos se ponen de acuerdo para realizar la venta de los bienes, en este caso, un inmueble. Al optar por esta opción se abrevia el último paso de la sucesión, como es la transferencia de dominio, y sus costos. Según detalló el presidente del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Julio César Capparelli, “el mismo escribano que interviene en la venta puede relatar los antecedentes en la escritura y garantizar que se cumplió con lo ordenado por la ley y controlar toda la documentación, tanto el título de origen como el mismo expediente sucesorio”.
Así, todos los herederos deberán presentar una nota de consentimiento ante el juez. Una vez que se firma el boleto de compraventa y se hace la escritura, se transmite el inmueble al comprador, todo en el mismo acto.
¿Cuánto tiempo puede ahorrar?
Si bien cada expediente depende del juzgado y de la complejidad del caso, el tracto abreviado elimina un paso que suele generar demoras: la inscripción del inmueble a nombre de los herederos para luego volver a escriturarlo. En la práctica, esto significa:
– Menos trámites registrales.
– Menores tiempos administrativos.
– Una escritura más directa.
– Menos costos asociados a una doble inscripción.
Beatriz Álvarez destacó que la gran ventaja es que mientras se comercializa la propiedad, los herederos avanzan con el expediente sucesorio.
¿Qué costos hay que considerar?
Aunque el tracto abreviado reduce parte de los gastos administrativos, la venta igualmente implica distintos costos. Entre ellos pueden encontrarse:
– Honorarios del abogado que interviene en la sucesión.
– Honorarios del escribano.
– Derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
– Certificados e informes registrales.
– Gastos judiciales del expediente.
Desde el Colegio de Escribanos señalaron que los derechos de inscripción deben abonarse en cualquier caso, mientras que los honorarios profesionales dependerán de cada operación y de lo que establezcan las partes dentro de los límites previstos por la normativa vigente.
¿Cuándo conviene utilizar el tracto abreviado?
Los especialistas coinciden en que resulta especialmente conveniente cuando:
– Todos los herederos están de acuerdo en vender.
– No existen conflictos familiares.
– La documentación está completa.
– Ya hay un comprador interesado.
– Se busca reducir tiempos y evitar costos adicionales.
Cuando existen desacuerdos entre los herederos o conflictos judiciales, el proceso suele extenderse y este mecanismo pierde parte de su utilidad.
Fuente: Silvana Saldisuri – Ver nota original
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