Vicios ocultos en una vivienda: qué son y qué hacer si aparecen después de comprar una propiedad
Humedades, filtraciones, problemas en las cañerías o fallas eléctricas pueden aparecer después de recibir las llaves. Cuándo un desperfecto puede generar un reclamo contra el vendedor y qué conviene revisar antes de cerrar una operación.
Una casa que, después de la compra, empezó a tener filtraciones, problemas en las cañerías, fallas en la calefacción y otros desperfectos terminó en la Justicia. El caso, resuelto en marzo de este año en San Isidro, derivó en una indemnización de $203,7 millones para el comprador, luego de que una pericia de un ingeniero civil determinara que buena parte de los problemas ya existían antes de la operación.
La situación pone el foco en un riesgo que puede aparecer después de concretar una compraventa: los llamados vicios ocultos. No se trata simplemente de cualquier desperfecto que surge una vez que el comprador se muda, sino de problemas que ya estaban presentes al momento de adquirir la propiedad y que no podían ser detectados mediante un examen adecuado.
Pero, ¿cómo se determina si un problema es realmente un vicio oculto? ¿Qué puede reclamar el comprador? Y, sobre todo, ¿qué conviene revisar antes de firmar para evitar que una vivienda que parecía estar en buenas condiciones termine generando un gasto inesperado?
¿Qué es un vicio oculto en una propiedad?
El Código Civil y Comercial establece que la responsabilidad por defectos ocultos comprende aquellos que afectan la propiedad de manera relevante. En particular, se consideran graves aquellos defectos que hacen que el inmueble sea impropio para su destino por razones estructurales o funcionales, o que disminuyen su utilidad de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio significativamente menor.
Los vicios ocultos son aquellos problemas que pueden aparecer después de concretar una compraventa. Pero hay una diferencia fundamental entre un defecto aparente y uno oculto. “El defecto aparente es aquel que el inmueble tiene al momento de su adquisición y que puede ser detectado, advertido o descubierto por el comprador con un examen diligente”, explicó a Clarín Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios.
En cambio, agregó, un defecto es oculto cuando no puede ser detectado mediante una revisión normal de la propiedad. “Lo oculto no tiene que ver con que no se pueda ver, sino con que no se pueda detectar”, remarcó Esper.
¿Qué problemas pueden ser considerados vicios ocultos?
No existe una lista cerrada de desperfectos que automáticamente sean considerados vicios ocultos. El análisis depende de las características de cada propiedad y de la posibilidad que tenía el comprador de detectar el problema antes de concretar la operación.
Por ejemplo, una instalación eléctrica que directamente no funciona puede ser considerada un defecto aparente si bastaba con accionar una llave para comprobarlo. En cambio, una filtración que todavía no dejó manchas visibles puede requerir otro tipo de revisión para ser detectados. Entre los casos que también pueden generar un reclamo aparecen:
– Problemas en cañerías de agua, desagües o gas que no podían advertirse durante una recorrida habitual.
– Fallas eléctricas que requieren una revisión técnica para ser detectadas.
– Problemas constructivos o estructurales, según su gravedad y características.
– Levantamiento o deterioro de pisos producido por una falla previa en su colocación.
– Otros defectos que afecten de manera significativa el uso normal de la vivienda.
“Si el defecto existía antes de la adquisición, pero se manifiesta después, por ejemplo, un caño roto que no se ve ni se puede advertir y cuya mancha de humedad aparece luego, se considera anterior a la compra”, explicó Esper.
El Código Civil y Comercial también establece que no quedan comprendidos los defectos que el comprador conocía o que debería haber conocido mediante un examen adecuado al momento de adquirir el inmueble. La ley aclara además que, en principio, corresponde al comprador probar que el defecto ya existía al momento de la adquisición.
¿El vendedor tiene que saber que existe el problema?
Este es uno de los puntos que puede generar confusión. Según Esper,
cuando el vendedor conoce el defecto y lo oculta deliberadamente, la situación puede adquirir otra dimensión y ser considerada dolo. “Si el vendedor los conoce, eso es dolo y genera responsabilidad para el vendedor”, explicó.
Sin embargo, el hecho de que el vendedor no haya conocido el defecto no elimina automáticamente la responsabilidad por vicios ocultos. El Código Civil y Comercial establece una obligación de saneamiento y regula específicamente en qué situaciones corresponde responder por los daños.
Por eso, para el comprador no alcanza con demostrar que apareció una falla después de mudarse. También será necesario analizar cuándo se originó, si era detectable y qué gravedad tiene.
¿Qué puede reclamar el comprador?
La normativa establece que, ante la existencia de un defecto oculto, el comprador puede reclamar que el problema sea reparado.
“Los vicios ocultos generan para el vendedor la responsabilidad o el deber de saneamiento: arreglar el defecto sin costo para el comprador”, explicó Esper.
Si el defecto es muy grave o el vendedor no quiere o no puede solucionarlo, puede entrar en juego la posibilidad de resolver la operación, con la devolución del inmueble y del precio bajo las condiciones que establece la legislación.
La ley también contempla una situación concreta: si el defecto puede repararse y el vendedor ofrece hacerlo, el comprador no puede resolver el contrato simplemente por rechazar esa reparación, aunque puede quedar a salvo el reclamo por daños cuando corresponda.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar por un vicio oculto?
Hay que diferenciar distintos plazos. Para los inmuebles, el Código Civil y Comercial establece que la responsabilidad por defectos ocultos caduca a los tres años desde que el comprador recibió la propiedad. Ese plazo puede ser ampliado por acuerdo entre las partes.
A su vez, una vez que el defecto se manifiesta, el comprador debe denunciarlo expresamente al responsable dentro de los 60 días. Si el problema aparece de manera gradual, el plazo comienza a contarse desde que pudo advertirlo. Esper agrega que, una vez realizada esa comunicación, existe además un plazo para iniciar el reclamo judicial.
Ante la existencia de un defecto oculto, el comprador puede reclamar que el problema sea reparado. Por eso, ante la aparición de un posible vicio oculto, no conviene dejar pasar el tiempo ni limitarse a una conversación informal con el vendedor.
¿Cómo demostrar que el problema ya existía antes de comprar?
Este puede ser uno de los puntos más difíciles para el comprador. Una humedad que aparece seis meses después de recibir las llaves, por ejemplo, no demuestra por sí sola que el problema ya existía cuando se concretó la operación. Para establecerlo pueden resultar determinantes las pruebas técnicas y la documentación.
En un conflicto, pueden adquirir importancia:
– Un informe de un arquitecto, ingeniero u otro profesional especializado.
– Fotografías y videos del estado de la propiedad.
– Presupuestos y facturas de las reparaciones.
– Mensajes intercambiados con el vendedor o la inmobiliaria.
– Cartas documento u otras comunicaciones formales.
– Testimonios de personas que hayan conocido el estado del inmueble.
– Informes o pericias que permitan establecer el origen y antigüedad del problema.
El caso de San Isidro muestra el peso que puede tener una prueba técnica. Según el expediente difundido, un perito ingeniero civil determinó que buena parte de los deterioros de la vivienda ya existían antes de la compraventa y que no eran detectables mediante una revisión superficial.
¿Qué revisar antes de comprar una propiedad?
La mejor forma de evitar una disputa posterior es intentar detectar los problemas antes de firmar. Visitar la propiedad acompañados por un profesional de la construcción y verificar el funcionamiento de servicios como agua, gas y electricidad. En una vivienda usada, una revisión previa debería prestar especial atención a:
– Humedades y filtraciones. Revisar paredes, techos, cielorrasos y sectores cercanos a baños, cocinas y aberturas. También observar si existen manchas recientemente pintadas o signos de reparaciones.
– Instalaciones. Comprobar el funcionamiento de agua, gas y electricidad y, cuando sea necesario, recurrir a un profesional para hacer controles que no pueden realizarse mediante una simple recorrida.
– Pisos y paredes. Observar grietas, desniveles, piezas levantadas o reparaciones recientes que puedan requerir una explicación.
– Techos y exteriores. Revisar terrazas, cubiertas, canaletas, desagües y paredes exteriores, especialmente cuando existen antecedentes de filtraciones.
– Documentación. Además del estado físico de la vivienda, conviene verificar que lo construido coincida con los planos y revisar la documentación correspondiente antes de avanzar con la operación.
Fuente: Silvana Saldisuri – Ver nota original
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