Ya no se consiguen departamentos de tres ambientes por menos de US$200.000
Leandro Molino, el director de Quinto Andar, grupo propietario de Zonaprop, explicó qué pasará con los precios de los inmuebles.
* 16 de julio de 2025
* 10:59
* Tiempo de lectura: 7 minutos
La pregunta sobre qué pasará con los precios y si seguirán subiendo fue respondida por Leandro Molino durante el Summit de Real Estate organizado por LA NACION.
“En junio, el precio del metro cuadrado en CABA subió un 0,5% y en el primer semestre del año aumentó un 4,4%, muy similar a lo que sucedía en el mismo período de 2024”, detalló el ejecutivo. Al mismo tiempo, aclaró que todos los barrios registran aumentos mensuales en los precios, excepto algunos como Lugano, Liniers o Parque Avellaneda, que suelen presentar bajas mínimas. Es decir, el 95% de los barrios de CABA registra aumentos interanuales.
A la hora de hablar de precios, Molina explicó que hay mucha diferencia entre los barrios de CABA. Por ejemplo, un monoambiente tiene un precio de US$106.680, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta US$128.295 y uno de tres ambientes tiene un valor de US$177.220. En la provincia de Buenos Aires, en las localidades de zona norte, un departamento de dos ambientes se ubica en US$113.319, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de venta de US$175.001. En GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes tiene un valor de US$81.853, mientras que uno de tres ambientes se ubica en US$118.071.
Un dato sorprendente compartido por Molino fue el aumento del 7% en el volumen de oferta en la Ciudad de Buenos Aires. “Desde diciembre de 2024 vemos un quiebre de tendencia. Hay un incremento en la publicación de avisos nuevos”, analizó. Esto indica que hay más propietarios dispuestos a vender, aunque el stock disminuye mes a mes. “La combinación de ambas tendencias nos permite asumir que los avisos están encontrando demanda. Actualmente, los avisos de propiedades en venta en CABA duran en promedio 71 días publicados”, detalló. Este comportamiento se valida con el aumento en el volumen de escrituras en CABA, que, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo fue un 22% superior al mismo mes de 2024.
El dato que sorprendió a los asistentes del encuentro fue que dentro del Corredor Norte ya casi no hay departamentos de tres ambientes por debajo de los US$200.000. Esto se debe a que se trata de las tipologías más demandadas y a que la zona cuenta con puntos estratégicos.
Durante la charla con Carla Quiroga, periodista de LA NACION, Molino detalló los precios de los departamentos de tres ambientes en las zonas más demandadas. En orden, Palermo (US$279.016), Núñez (US$265.600) y Belgrano (US$244.231). En contraste, los barrios donde esta tipología es más accesible son Retiro (US$201.506), Recoleta (US$206.500) y Colegiales (US$219.835), cuya demanda concentra el 34% de las consultas.
Respecto al interior del país, Mendoza ha mostrado un gran crecimiento. “Las consultas para la compra de propiedades aumentaron un 60% en comparación a un año atrás, mientras que la oferta creció un 40%”, afirmó. Además, Córdoba, Rosario y Buenos Aires (sin contar CABA) también han mostrado una significativa evolución en la demanda, con un aumento interanual de entre el 20% y el 50% en las consultas. “La oferta en estas zonas también creció, alcanzando incrementos de hasta el 15%”, agregó.
LA SITUACIÓN DE LOS ALQUILERES
Molina enfatizó que los cambios en la macroeconomía durante 2024 impactaron en el mercado de alquileres, no solo en los precios, sino también en la oferta y la demanda. Tras la derogación de la ley en diciembre de 2023, comenzó un período de desaceleración en los incrementos mensuales, llegando a un aumento del 2,3% en junio de 2025.
“Además, en junio, la oferta de departamentos subió un 2% y el volumen actual es 3,1 veces superior al de febrero de 2023”, analizó. Según los datos de Zonaprop, el propietario debe ser más paciente, ya que el tiempo que permanece un aviso de alquiler publicado se duplicó respecto al año anterior. “Además, la presión de demanda en los avisos en dólares es 6,6 veces mayor que en aquellos publicados en pesos”, señaló. Sin embargo, el porcentaje de avisos de departamentos ofertados en dólares comenzó a caer.
Durante el primer semestre de 2025, el aumento en los valores de los alquileres fue del 19%. En el mismo período de 2024, este valor era casi el doble (34%). Es decir, hubo una fuerte desaceleración en el incremento interanual de los precios del alquiler. El precio medio de un departamento de dos ambientes en alquiler sube un 2,3% en junio. A su vez, a nivel interanual, el incremento fue del 46%, notablemente por debajo del 184% acumulado entre junio de 2023 y junio de 2024.
Alquilar un departamento de dos ambientes en CABA cuesta, en promedio, $655.294 por mes y uno de tres ambientes, $879.239 por mes. En GBA norte, alquilar un departamento de dos ambientes vale $633.887 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por $891.043. En GBA oeste-sur, un departamento de dos ambientes se alquila por $506.199 mensuales, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de $678.309.
TIPOLOGÍAS MÁS DEMANDADAS
De acuerdo al último informe de Zonaprop, las propiedades que mayor demanda generan para alquilar son los PH, que presentan una “escasez” notable. “En CABA, los PH reciben casi el triple de consultas que un aviso de departamento”, contó Molina.
El ejecutivo detalló que las unidades de tres ambientes son las que reciben el mayor volumen de consultas por aviso; mientras que, en el caso de los monoambientes, la presión de demanda cayó fuertemente en los últimos 12 meses, perdiendo participación en el mercado.
En la zona norte y oeste-sur del Gran Buenos Aires, “la presión de demanda es máxima sobre unidades de dos ambientes, mientras que las de cuatro reciben la presión mínima”, aclaró.
¿EN QUÉ BARRIO CONVIENE COMPRAR PARA ALQUILAR?
Molina describió que Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda son los mejores barrios para los inversores que buscan comprar un departamento para alquilar, dado que en estos barrios la rentabilidad es mucho más alta que en otros, con retornos brutos de 9,2%, 8,4% y 7,7%, respectivamente. En contraste, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, de apenas un 4,1%. Le siguen Palermo (4,3%) y Núñez (4,5%). “Esto se debe a que, si bien son zonas muy valoradas con alquileres elevados, los precios de compra por metro cuadrado son considerablemente más altos”, explicó.
Por Candela Contreras
