CRÉDITOS HIPOTECARIOS: CUÁNTO TENÉS QUE GANAR PARA COMPRAR UNA CASA
El ingreso necesario depende de la cuota, la tasa y el banco. Una simulación permite calcular cuánto podría financiar una familia según su sueldo.
Por Ian Muñoz Pederzoli
31/10/2026 08:15hs
Al momento de solicitar un crédito hipotecario,
los ingresos familiares son uno de los principales requisitos que se deben cumplir. El comprador debe tener en cuenta aspectos como la cuota inicial, el porcentaje del inmueble que financia el banco y el dinero que hace falta para completar la compra.
Recientemente, el Ministerio de Economía difundió una simulación de un préstamo de $120.920.000, a 25 años y con una tasa de UVA más 7%. La cuota inicial sería de $865.098 y el grupo familiar necesitaría ingresos netos mensuales de $3.460.391 para que ese pago no supere el 25% de sus ingresos. El ejemplo contempla una propiedad de u$S106.667 y una financiación del 75% de su valor.
CUÁNTO PODÉS FINANCIAR SEGÚN LOS INGRESOS DE TU FAMILIA
La simulación oficial utiliza una relación cuota-ingreso del 25%. Esto significa que, si el banco aplica ese límite,
los ingresos netos del grupo familiar deben ser al menos cuatro veces superiores al primer pago mensual.
Sin embargo, cada entidad puede establecer requisitos adicionales y suele evaluar la situación financiera de cada solicitante de forma particular. Teniendo esto en cuenta, es posible estimar qué monto de crédito podría afrontar una familia con distintos niveles de ingresos.
Teniendo en cuenta los supuestos del Gobierno, es decir, una tasa de UVA más 7%, un plazo de 25 años y una financiación del 75% del inmueble, se puede acceder a las siguientes viviendas:
– Ingreso familiar de $2.000.000: cuota inicial estimada de $500.000, préstamo de $69,9 millones y vivienda de aproximadamente u$s61.600
– Ingreso familiar de $2.500.000: cuota inicial estimada de $625.000, préstamo de $87,2 millones y vivienda de aproximadamente u$s77.000
– Ingreso familiar de $3.000.000: cuota inicial estimada de $750.000, préstamo de $104,8 millones y vivienda de aproximadamente u$s92.400
– Ingreso familiar de $3.500.000: cuota inicial estimada de $875.000, préstamo de $122,3 millones y vivienda de aproximadamente u$s107.900
– Ingreso familiar de $4.000.000: cuota inicial estimada de $1.000.000, préstamo de $139,9 millones y vivienda de aproximadamente u$s123.300
QUÉ BANCOS OFRECEN CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y QUÉ CONDICIONES TIENEN
El programa del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES busca ampliar los recursos disponibles para financiar viviendas. El mecanismo consiste en colocar fondos en los bancos mediante depósitos ajustados por UVA, con el compromiso de que las entidades los destinen a nuevos créditos hipotecarios.
Para los préstamos financiados con esos recursos, la tasa no puede superar UVA más 7,5% anual,
el plazo mínimo es de 15 años y existe un tope de 150.000 UVA por operación. Entre las entidades que ofrecen líneas hipotecarias se encuentran las siguientes:
– Banco Nación: TNA del 6,7% para vivienda única y permanente, con acreditación de haberes y bajo las condiciones de la línea +Hogares. Financia hasta el 75% del menor valor entre compra y tasación. Recibió $72.000 millones en las dos licitaciones del FGS
– Banco Ciudad: TNA del 6,5% para primera vivienda en CABA, con una bonificación del Gobierno porteño sobre la tasa de referencia del 7,5%
– ICBC: TNA del 6,9% para quienes acreditan el sueldo en el banco y del 9,9% para quienes no lo hacen
– BBVA: para vivienda permanente, la tasa es del 7,5% para clientes que cumplen requisitos de vinculación, del 9,5% para quienes acreditan haberes y del 11,5% para quienes no lo hacen
CUÁNTO DINERO NECESITÁS AHORRAR PARA COMPRAR LA VIVIENDA
Los ingresos familiares no son el único obstáculo para acceder a una hipoteca. En el ejemplo oficial, el banco financia el 75% del valor de la propiedad, por lo que el comprador debe cubrir el 25% restante con ahorros propios u otra fuente de fondos.
Para una vivienda valuada en u$s106.667, ese anticipo equivale a unos u$s26.667. A ese monto se le debe agregar los gastos de escritura, tasación y otros costos de la operación, que dependen de la propiedad y de las condiciones de la compra.
Por tal motivo, una familia puede reunir los ingresos necesarios para pagar la cuota y aun así no estar en condiciones de concretar la operación.
La capacidad de ahorro previo y el valor de la vivienda elegida son variables fundamentales para determinar si el crédito resulta viable.
QUÉ PASA CON LA CUOTA SI AUMENTA LA INFLACIÓN
Los créditos UVA se actualizan según la evolución de esa unidad, vinculada al índice de precios al consumidor. Por eso,
la cuota inicial en pesos no permanece fija durante los años de devolución: puede subir a medida que aumenta el valor de la UVA.
El ingreso necesario que surge de la simulación oficial sirve para evaluar el primer pago, pero no garantiza que esa cuota mantenga la misma proporción respecto del salario durante los 25 años del préstamo.
Antes de solicitarlo,
es clave analizar cómo podría evolucionar el ingreso familiar y qué margen quedaría disponible para afrontar los gastos cotidianos.
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