¿Cuánto subió la oferta de propiedades en lo que va de 2026 y en qué barrios sigue siendo escasa?
Actualmente hay más de 110.000 propiedades publicadas a la venta en la ciudad de Buenos Aires.
* 9 de agosto de 2026
* 07:03
* Tiempo de lectura: 5 minutos
Por Manuela Viñales
De los 110.000 avisos publicados de venta de propiedad, aproximadamente 75.000 son departamentos. La ciudad de Buenos Aires, con 203 km² y más de 3,1 millones de habitantes, se posiciona como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina.
Dividida en 38 barrios que se agrupan en 15 comunas, actualmente hay más de 110.000 inmuebles en venta, de los cuales aproximadamente 75.000 corresponden a departamentos, según la plataforma Zonaprop.
Al realizar un análisis interanual, el stock sigue creciendo. Comparando la cantidad de propiedades publicadas en junio de 2025 y junio de 2026, se observa un
aumento del 3,4%.
Sin embargo, al realizar una comparación intermensual, los datos cambian. El stock disminuyó un
2,2% en mayo respecto a abril, y un
0,5% en junio respecto a mayo, según el relevamiento de Radar Inmobiliario que utiliza los inmuebles publicados en la plataforma Zonaprop.
Esto indica que
la oferta se mantuvo estable durante la primera mitad del año, resume Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop). El volumen es apenas un
0,2% más alto que en diciembre de 2025.
A pesar de la disminución del stock, la cantidad de propiedades porteñas sigue siendo superior a muchas otras urbes. Al comparar la ciudad de Buenos Aires con Madrid, que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes, la diferencia es notable: en la ciudad española, las propiedades a la venta publicadas apenas rondan los
17.000 avisos, lo que representa una oferta aproximadamente
85% menor que la de Buenos Aires.
En este contexto, se presenta una paradoja: a diferencia de otras capitales donde la cantidad de viviendas es insuficiente, la ciudad de Buenos Aires está
sobreofertada en propiedades. “El stock actual en CABA está por encima de lo que el mercado necesita”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial.
Aunque no hay sobreoferta de producto, “lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”, afirma Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Las zonas más demandadas de la ciudad
La ubicación es uno de los factores más importantes al momento de elegir una propiedad, y el stock disponible no se distribuye de manera homogénea dentro de la Ciudad.
La sobreoferta convive con escasez puntual en segmentos específicos: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios y propiedades con espacios exteriores, explica Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával.
Los barrios que concentran más propiedades publicadas son:
* Palermo: 13,10%
* Belgrano: 7,59%
* Recoleta: 6,42%
* Caballito: 5,80%
* Villa Urquiza: 3,98%
En el otro extremo, los que tienen la cantidad más baja:
* Villa Riachuelo: 0,06%
* Parque Centenario: 0,16%
* Villa Real: 0,18%
* Villa Soldati: 0,19%
* Agronomía: 0,23%
Con respecto a la demanda, Maximiliano D´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, identifica una tendencia clara: se refugia en el corredor norte. Sobre todo, en barrios consolidados donde el comprador percibe mayor resguardo de valor. “Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras, mientras que el sur de la ciudad sufre la falta de crédito”, resume.
No obstante, también se observa un “efecto derrame” hacia barrios cercanos a los más cotizados, como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales.
En números, durante 2025, Palermo concentró el
19,2% de las operaciones, seguido por Recoleta con
13,3% y Belgrano con
17%, según Vázquez Blanco, quien destaca a Caballito, Villa Urquiza y Almagro como barrios de alta rotación en el segmento de dos y tres ambientes.
En el otro extremo aparecen las zonas del sur y el oeste extendido —Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya— donde el volumen de operaciones es menor y el tiempo de absorción es más elevado.
¿Qué inmuebles se venden más rápido?
Buenos Aires atraviesa un escenario en el que las viviendas publicadas no escasean. Algunos brokers afirman que “sobran”. Pero detrás de este fenómeno no existe una única explicación.
D´Aria sostiene que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la falta de compradores con capacidad de pago. “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, resume.
A esto se suma otro factor: gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado. “Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, remarca Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.
Identificar cuáles son las características más buscadas se vuelve clave.
Si hay que definir atributos ganadores, Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, enumera: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. En la misma línea, D´Aria destaca el balcón como un requisito innegociable.
El balcón se volvió un requisito innegociable para muchos.
Aún así, los brokers coinciden en que
el precio adecuado es el factor más determinante. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával. Los compradores cuentan con mucha oferta y una gran capacidad de análisis, por lo que una correcta tasación agiliza las operaciones.
“En zonas calientes, con alta demanda y buena calidad de producto, incluso los tickets más altos logran una absorción muy dinámica”, complementa Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez.
Fuente: Manuela Viñales –
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