Los gastos que hay que sumar al comprar una propiedad en remate y pueden cambiar toda la cuenta
Comprar una propiedad en remate suele presentarse como una gran oportunidad, especialmente porque se ofrecen a precios base bastante más bajos que los de mercado. Pero, detrás de ese atractivo inicial, existe una realidad que muchos compradores desconocen: los remates tienen gastos adicionales que pueden modificar de manera sustancial el costo final de la operación. Por eso, saber cuáles son es clave para evitar sorpresas y calcular con precisión cuánto se va a pagar realmente.
El primer gasto que aparece es el **depósito en garantía**, obligatorio para participar en la subasta. Suele representar entre el
3% y el
10% del precio base, según el tipo de remate y la entidad organizadora. Aunque luego se descuenta del precio final si el comprador gana la subasta, implica inmovilizar dinero desde el inicio y tener liquidez disponible. A esto se suma la **comisión del martillero**, que en los remates judiciales suele ubicarse entre el
3% y el
4% del valor de adjudicación, mientras que en los remates extrajudiciales puede llegar al
5% o incluso más. Es un gasto obligatorio y se paga de manera inmediata, por fuera del precio del inmueble.
Otro punto que puede alterar la cuenta es el **estado de ocupación del inmueble**. En muchos remates, especialmente judiciales, la propiedad se vende “tal cual está”, lo que significa que puede estar ocupada por familiares del titular, inquilinos con contratos vencidos o incluso intrusos. En esos casos, el comprador debe afrontar los costos del desalojo, que incluyen honorarios legales, tasas judiciales y, en ocasiones, meses de espera. No es un gasto fijo, pero puede ser significativo y debe contemplarse desde el principio.
También hay que considerar las **deudas asociadas al inmueble**. Aunque en los remates judiciales las deudas de expensas y ABL suelen quedar a cargo del comprador, en los extrajudiciales la situación varía según el caso. Es habitual que aparezcan expensas atrasadas, tasas municipales impagas o servicios acumulados. En edificios antiguos, las expensas pueden incluir fondos de reserva o cuotas extraordinarias que se transfieren al nuevo propietario. En algunos remates, estas deudas pueden sumar cientos de miles de pesos y modificar por completo el cálculo inicial.
La **escritura** es otro gasto relevante. En los remates judiciales, la escritura la realiza el juzgado o el organismo correspondiente, y el comprador debe pagar los honorarios del escribano designado, además de los impuestos asociados a la transferencia. En los remates extrajudiciales, la escritura se realiza como en cualquier operación inmobiliaria, con gastos de escribanía que pueden representar entre el
1,5% y el
3% del valor del inmueble. A esto se suman sellos, certificados y trámites administrativos que, aunque menores, también impactan en el total.
Un gasto que muchos compradores pasan por alto es el de **refacción y adecuación del inmueble**. Las propiedades en remate suelen estar en estado original, con años de falta de mantenimiento. Pintura, electricidad, gas, sanitarios, carpinterías y cocina son rubros que, en la mayoría de los casos, requieren intervención inmediata. Incluso cuando la propiedad está en buen estado, es habitual que necesite actualización para alcanzar estándares actuales. Estos trabajos pueden representar desde un
5% hasta un
20% del valor del inmueble, según el estado y la antigüedad.
Finalmente, está el **factor tiempo**. Los remates judiciales pueden demorar semanas o meses en completar la adjudicación y la entrega del inmueble. Durante ese período, el comprador debe mantener liquidez, afrontar gastos asociados y esperar la disponibilidad efectiva de la propiedad. En casos con ocupantes, la espera puede extenderse aún más. Por eso, comprar en remate sigue siendo una vía atractiva para acceder a propiedades a valores inferiores al mercado, pero solo cuando se entiende el cuadro completo.
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