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¿Vender o alquilar? Qué conviene hacer hoy con un departamento vacío
Mantener una propiedad cerrada implica afrontar expensas, impuestos y gastos de mantenimiento sin obtener ningún ingreso. Qué variables conviene analizar antes de decidir qué hacer.
Tener un departamento vacío puede parecer una forma de esperar un mejor momento para vender o alquilar, pero esa estrategia tiene un costo que muchos propietarios subestiman. Mientras la vivienda permanece desocupada, los servicios y el mantenimiento siguen acumulándose mes a mes.
Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario muestra señales de mayor dinamismo. La recuperación gradual de las operaciones de compraventa el regreso del crédito hipotecario y un mercado de alquileres más activo hacen que muchos dueños vuelvan a preguntarse cuál es la mejor alternativa para rentabilizar su inversión.
La respuesta no es la misma para todos. Dependerá de la necesidad de liquidez, del estado del inmueble, de su ubicación y del objetivo del propietario. Especialistas del sector explican cuáles son las ventajas y desventajas de cada opción y qué aspectos conviene evaluar antes de tomar una decisión.
¿Por qué no conviene tener un departamento vacío?
Una propiedad desocupada genera gastos permanentes sin producir ingresos. Además de las expensas, hay que afrontar impuestos, tasas municipales, servicios mínimos y eventuales reparaciones.
A eso se suma otro factor menos visible: una vivienda cerrada durante mucho tiempo suele deteriorarse más rápido. Problemas de humedad, cañerías, instalaciones eléctricas o filtraciones pueden aparecer incluso cuando nadie la habita.
Por eso, desde el sector inmobiliario coinciden en que mantener un inmueble inmovilizado durante largos períodos rara vez resulta una buena estrategia económica.
¿Qué cambió en el mercado inmobiliario?
Uno de los principales cambios señalados por Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, es que actualmente vuelven a funcionar con mayor dinamismo tanto el mercado de compraventa como el de alquileres.
“Durante años, la venta estuvo condicionada por la caída de los precios y una demanda más débil. Paralelamente, el mercado de alquileres estaba atravesado por las restricciones de la Ley de Alquileres. El escenario comenzó a modificarse con la recuperación de la compraventa y el regreso del crédito hipotecario. Según el especialista, aumentó la actividad y algunos segmentos empezaron a recuperar valores”, explica.
Al mismo tiempo, el mercado de alquileres recuperó previsibilidad para los propietarios. La derogación de la Ley de Alquileres permitió mayor libertad para acordar las condiciones de los contratos y eso modificó el cálculo que hacen los dueños antes de decidir qué hacer con una propiedad vacía.
La corredora inmobiliaria Vanesa Ibarra agrega otro dato: “Aunque las operaciones de compraventa pueden concretarse con mayor facilidad cuando una propiedad está correctamente valuada, en su experiencia muchas de las compras actuales se realizan en efectivo y sin crédito hipotecario. Del otro lado, sostiene que la demanda de alquileres continúa siendo alta porque existe una necesidad sostenida de vivienda”.
Departamento vacío: ¿Conviene venderlo o alquilarlo?
La decisión dependerá principalmente del objetivo del propietario y del tipo de departamento. Si el dueño necesita liquidez, quiere reinvertir el dinero o tiene una propiedad con una demanda fuerte para la venta, desprenderse del inmueble puede ser una alternativa conveniente.
“Los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más buscados, tanto por inversores como por compradores que pueden acceder a un crédito hipotecario”, detalla Altgelt.
En cambio, sostiene que, si el propietario no necesita disponer del dinero en el corto plazo y busca generar un ingreso mensual, el alquiler vuelve a aparecer como una opción atractiva. “Hoy la decisión pasa más por la estrategia patrimonial que por una única conveniencia económica”, resume Altgelt.
Por su parte, Ibarra coincide en que no hay una respuesta única. Según explica, muchos propietarios solicitan actualmente dos tasaciones: una para vender y otra para alquilar, y comparan qué alternativa resulta más conveniente para su situación.
También observa una tendencia entre dueños de departamentos antiguos: “Vender una unidad que genera gastos elevados y utilizar ese dinero para comprar una propiedad más moderna, con menores expensas y mejores posibilidades de obtener una renta”.
- Inversores que compraron hace años y ahora deben elegir entre vender para aprovechar la recuperación del mercado o conservar el inmueble y generar renta.
- Familias que heredaron una propiedad y deben decidir si reciben un ingreso mensual o venden y distribuyen el dinero.
- Propietarios que mantuvieron el departamento desocupado durante la vigencia de la Ley de Alquileres y ahora vuelven a analizar la posibilidad de alquilarlo.
- Quienes compraron una propiedad como inversión y habían optado por el alquiler temporario, pero ahora vuelven a revisar esa estrategia debido a los gastos asociados a esos departamentos.
En qué casos conviene poner en alquiler: ¿Cuánto puede rendir y qué hay que mirar?
Uno de los principales argumentos a favor del alquiler es la posibilidad de conservar el inmueble y, al mismo tiempo, generar un ingreso periódico.
Altgelt estima que actualmente la rentabilidad anual se ubica entre el 4% y el 6%, un nivel que considera mejor que el de años anteriores. Además, destaca que los contratos tienen mayor flexibilidad y pueden establecer condiciones acordadas entre las partes.
Pero obtener una renta no significa simplemente publicar el departamento y esperar. Para Ibarra, hay tres cuestiones que hoy pesan especialmente en la decisión del inquilino:
- El estado del departamento.
- El valor del alquiler.
- Las expensas.
La corredora advierte que el inquilino actual compara más y analiza el costo total de vivir en una propiedad. Por eso, un departamento que necesita arreglos o tiene expensas elevadas puede perder atractivo aunque el alquiler esté dentro de los valores del barrio.
El precio es clave para alquilar rápido. Poner el departamento en alquiler no garantiza una ocupación inmediata. Según Ibarra, las unidades que se ofrecen por encima del valor de mercado pueden permanecer dos o tres meses sin conseguir inquilino. En cambio, cuando el precio está alineado con lo que efectivamente busca la demanda, los tiempos de colocación pueden ser mucho más cortos.
Por eso, uno de los primeros pasos antes de decidir alquilar es conocer el valor real de mercado y no solamente cuánto pretende obtener el propietario.
¿Cuándo conviene vender un departamento?
Hay varias situaciones en las que la venta puede tener más sentido que conservar la propiedad.
Si el propietario necesita dinero. Cuando existe una necesidad concreta de liquidez, vender permite transformar el inmueble en capital y utilizarlo para otro objetivo: comprar otra vivienda, invertir en otro activo, cancelar una deuda o afrontar un proyecto.
Si aparece una oportunidad de reinversión. También puede ser conveniente vender si el dinero obtenido permite acceder a una propiedad que resulte más atractiva para el propietario.
Ibarra menciona, por ejemplo, casos de dueños que venden departamentos antiguos para comprar unidades más modernas, con menores gastos de mantenimiento y expensas.
Si mantenerlo genera demasiados gastos. Un departamento vacío continúa generando expensas, impuestos, servicios y mantenimiento. Si además necesita una inversión importante para ponerlo en condiciones, conservarlo puede dejar de tener sentido económico.
Esto ocurre especialmente con propiedades antiguas que requieren arreglos importantes, según señala Ibarra.
Si la propiedad tiene mucha demanda para la venta. Para Altgelt, los departamentos de 2 y 3 ambientes tienen actualmente una demanda importante, si además la propiedad está bien ubicada y en buen estado, puede encontrar compradores interesados.
¿En qué barrios conviene más alquilar o vender?
No existe un barrio en el que automáticamente convenga alquilar y otro en el que siempre sea mejor vender. El producto concreto tiene mucho peso. Altgelt destaca que una propiedad bien ubicada, luminosa, con buena distribución y en buen estado puede tener demanda tanto para la venta como para el alquiler.
En tanto, Ibarra menciona entre las zonas con demanda sostenida a Almagro, Caballito, Palermo, Villa Crespo, Villa Urquiza, Villa Ortúzar, Recoleta y Belgrano, especialmente por su conexión con medios de transporte
