Invertir en una cochera: por qué hoy puede ser mejor negocio que comprar un monoambiente
Si bien los inmuebles siguen siendo los preferidos, esta opción está ganando protagonismo entre los pequeños inversores. Cuánto cuestan y qué factores conviene analizar antes de decidir.
Mientras los precios de los departamentos volvieron a subir, las cocheras comenzaron a captar la atención de pequeños y medianos inversores. Comprar un inmueble para obtener una renta continúa siendo una de las alternativas preferidas por quienes cuentan con el dinero y buscan proteger sus ahorros. Sin embargo, el escenario cambió en los últimos meses: mientras los precios de los departamentos retomaron la senda alcista, las cocheras comenzaron a captar la atención de pequeños y medianos inversores.
La decisión ya no pasa únicamente por cuánto capital se tiene disponible.
También entran en juego la rentabilidad esperada, el tiempo que demanda administrar la inversión, el potencial de revalorización y el nivel de riesgo que cada activo implica.
En ese contexto, surge una pregunta cada vez más frecuente: ¿conviene comprar un departamento o una cochera? La respuesta depende del perfil del inversor, pero también del momento que atraviesa el mercado inmobiliario.
¿CUÁNTO CUESTA COMPRAR UNA COCHERA O UN MONOAMBIENTE?
El precio medio de venta de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires subió 0,1% en julio y acumula un incremento de 1,3% interanual, con un valor promedio de US$ 2.471 por metro cuadrado, según el último informe de Zonaprop.
Actualmente, un monoambiente de 40 m² tiene un valor promedio de venta de US$ 108.000, mientras que alquilar una unidad de las mismas características cuesta, en promedio, $755.935 mensuales.
Lugano registra la oferta más económica para adquirir un monoambiente en la Ciudad. Allí el promedio se ubica en US$ 69.410. Por el contrario, Puerto Madero se presenta como el barrio con la oferta más alta para la compra de un monoambiente (US$ 252.200).
A pesar de esa suba, la rentabilidad bruta promedio de un departamento en CABA retrocedió levemente y hoy se ubica en 5,76% anual. Esto significa que un propietario necesita aproximadamente 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión, siempre según el relevamiento de Zonaprop.
“El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires muestra una segmentación de precios de acuerdo a las distintas zonas.” afirma Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop).
En tanto, los alquileres continúan en alza: durante julio aumentaron 1,6% y acumulan una suba del 30,7% en los últimos doce meses.
Nueva Pompeya es el barrio más económico. El alquiler de un monoambiente se ubica en $634.600 mensuales, mientras que Núñez registra la oferta más cara, con un valor de $829.900 mensuales.
En cuanto a las cocheras, para Esteban Sucari, director de Ecocheras, la principal diferencia está en el capital necesario para ingresar:
“La cochera es la puerta de entrada al mercado inmobiliario. Una cochera puede conseguirse desde US$ 17.000,” explica.
La brecha también se observa en las modalidades de compra. Según el especialista, actualmente existen proyectos que permiten ingresar con anticipos cercanos a US$ 6.000 y financiar el saldo en cuotas, una alternativa prácticamente inexistente para departamentos terminados.
En tanto, hoy un alquiler de una cochera oscila entre los $150.000 y los $400.000 en CABA, según la zona.
RENTABILIDAD: POR QUÉ LAS COCHERAS HOY MUESTRAN MEJORES NÚMEROS
Uno de los factores que más analizan quienes invierten para alquilar es la renta anual. Sucari sostiene que actualmente las cocheras ofrecen una ventaja:
“Hoy una cochera puede generar entre un 6% y un 7% anual de rentabilidad, mientras que un departamento ronda entre el 4% y el 5%,” afirma.
El especialista explica que esta diferencia responde, en parte, a que los departamentos aumentaron de precio con mayor velocidad durante los últimos dos años, mientras que las cocheras quedaron más rezagadas.
Las cocheras vuelven a ganar protagonismo por su mayor rentabilidad. Esa situación mejoró el rendimiento relativo de las cocheras y, según su visión, todavía tienen margen para seguir valorizándose.
“Creo que ahora es el turno de las cocheras de empezar a aumentar de precio,” sostiene.
DEPARTAMENTO O COCHERA: ¿CUÁL REQUIERE MENOS TRABAJO PARA EL PROPIETARIO?
No todo depende de la rentabilidad. Administrar un departamento implica atender reparaciones, cambios de inquilinos, problemas de mantenimiento, contratos y, eventualmente, conflictos legales.
En cambio, las cocheras demandan una gestión mucho más sencilla.
“No hay prácticamente nada que se pueda romper. Es cemento. Tampoco existen los problemas habituales de un departamento, como filtraciones, desperfectos o juicios de desalojo,” resume Sucari. Esa simplicidad reduce tanto el tiempo de administración como los gastos inesperados.
¿CUÁL ES MÁS FÁCIL DE VENDER?
A primera vista podría suponerse que un departamento tiene mucha más salida. Sin embargo, los especialistas consideran que la diferencia no es tan marcada.
Aunque el universo de compradores de departamentos es mayor, el precio más bajo de las cocheras genera un mercado propio de pequeños inversores que no pueden acceder a una vivienda, aseguran.
LAS EXPENSAS TAMBIÉN PUEDEN CAMBIAR EL NEGOCIO
Uno de los errores más frecuentes consiste en mirar únicamente cuánto cuesta comprar una cochera.
Para calcular correctamente la rentabilidad también deben analizarse:
– El valor mensual del alquiler
– Las expensas
– Los impuestos
– La ubicación
– El precio de compra
Sucari advierte que una cochera con expensas altas no necesariamente representa una mala inversión y da un ejemplo:
“Una expensa de $80.000 puede ser perfectamente razonable si esa cochera se alquila por $400.000. El problema aparece cuando esa misma expensa corresponde a una cochera que solo genera $200.000 mensuales.” Por eso recomienda evaluar siempre la relación entre ingresos y gastos antes de tomar una decisión.
¿QUÉ INVERSIÓN CONVIENE SEGÚN EL CAPITAL DISPONIBLE?
El presupuesto disponible también influye. Según el director de Ecocheras:
HASTA US$ 20.000
Las cocheras aparecen prácticamente como la única alternativa para ingresar al mercado inmobiliario.
ENTRE US$ 20.000 Y US$ 50.000
Permiten comprar una o incluso varias unidades, diversificando el riesgo.
ALREDEDOR DE US$ 100.000
Con este monto ya es posible acceder a un departamento o a varias cocheras. En este caso, ya entra en juego para decidir la rentabilidad esperada, el tiempo que demanda administrar la inversión y las perspectivas de revalorización.
¿QUÉ CONVIENE MIRAR ANTES DE DECIDIR EN QUÉ INVERTIR?
Antes de decidir en qué invertir no alcanza con comparar si una cochera o un departamento deja una renta mayor. Los especialistas recomiendan
hacer un análisis más amplio y evaluar cómo se comporta cada opción en el tiempo.
Para eso es importante estimar la rentabilidad anual que puede generar, analizar la evolución que tuvo y que podría tener el valor del inmueble, prestar especial atención a la ubicación y al nivel de demanda de alquiler en esa zona, además de considerar las expensas, los gastos de mantenimiento y la facilidad para vender la propiedad en el futuro si fuera necesario.
En definitiva, no existe una inversión ideal para todos: la respuesta dependerá del objetivo de cada inversor. Quien busca preservar capital en un activo tradicional, con mayor potencial de uso propio o familiar, probablemente siga inclinándose por un departamento.
En cambio, quienes priorizan un ticket de ingreso más bajo, una renta superior y una administración mucho más simple encuentran hoy en las cocheras una alternativa que volvió a ganar atractivo.
Fuente: Silvana Saldisuri –
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